Parlementair onderzoek Kostenontwikkeling en prijsvorming huizenmarkt

Op 5 april 2012 stelde de Tweede Kamer de tijdelijke commissie Huizenprijzen in, die onderzoek moest doen naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt in de afgelopen twintig jaar. Het rapport van de commissie verscheen op 10 april 2013.

De Tweede Kamer debatteerde op 20 en 27 juni 2013 met de commissie over het rapport en op 11 maart 2014 met de minister voor Wonen. Op 18 maart werden drie moties aangenomen.

Samenstelling Commissie

Onderzoeksopzet - en onderzoeksvragen

Aanleiding voor het onderzoek was de verslechterde situatie op de Nederlandse woningmarkt. Dat kwam tot uiting in stagnatie bij de bouw van nieuwe woningen, daling van de huizenprijzen en afnemende verkoop van huizen.

Vraag is welke factoren van kostenontwikkeling en prijsvorming daarbij een rol spelen en wat de oorzaken zijn van deze negatieve ontwikkelingen.

Onderzoeksvragen

Hoofdvraag was: Hoe komen prijzen en kosten van woningen in Nederland tot stand en wat zijn de oorzaken voor het (eventueel) uiteenlopen van kosten en prijzen?

Verder waren vragen:

  • Hoe is de kostenopbouw van nieuwbouwwoningen? Hoe verhoudt de kostprijs zich tot de prijs die de burger / eindgebruiker betaalt?
  • Welke marktfactoren en – actoren zijn van invloed op de prijs van woningen (nieuwbouw en bestaande bouw) en wat is het relatieve gewicht van deze factoren en actoren op de huizenprijs?
  • Welke overheidsfactoren en –actoren zijn van invloed op de prijs van woningen (nieuwbouw en bestaande bouw) en wat is het relatieve gewicht van deze factoren en actoren op de huizenprijs?
  • In hoeverre ontbreekt op dit moment kennis over de kosten- en prijsvorming op de woningmarkt en op welke wijze zou deze kennis in de nabije toekomst kunnen worden verkregen (welke onderzoeksagenda vloeit daar uit voort)?
  • Hoe oordelen de belangrijkste spelers op de woningmarkt over de geconstateerde significante invloeden op de huizenprijs?
  • Hoe en door wie kunnen belemmerende factoren voor ‘goede’ prijsvorming worden aangepakt?

Conclusies

  • Er was sprake van ruim twintig jaar prijsstijging: de vraag steeg, het aanbod reageerde niet.
  • De prijsstijging werd vooral veroorzaakt doordat we meer gingen lenen. Dit leidde tot een zeepbel. We kregen echter niet meer waar voor het geld.
  • Voor consumenten zijn hypotheekmarkt en woningbouwproductie een black box. Weinig kennis, weinig begrip, weinig invloed.
  • Waarschuwingen voor oplopende hypotheekschuld en grote risico’s waren niet krachtig genoeg, werden niet gehoord, laat staan opgevolgd.
  • De rijksoverheid had kunnen ingrijpen en oververhitting kunnen temperen, maar liet dat na. Er werd bewust gestuurd op schaarste. De opbrengst werd belangrijker dan voldoende bouwen. Niemand nam regie toen bleek dat er onvoldoende werd gebouwd.
  • De concurrentie in de bouw is fors afgenomen.
  • De verkoop van huurwoningen kon niet voor afkoeling zorgen van de koopmarkt.
  • De koopwoning werd steeds minder aantrekkelijk voor huurders.
  • Particulier opdrachtgeverschap kwam niet van de grond. De bouwpolder stond het niet toe.
  • Een historische dip in bouwproductie voorspelt forse prijsstijging in de toekomst.

Aanbevelingen

  • De Tweede Kamer moet meer aandacht hebben voor prijsontwikkelingen en de verklaringen daarvoor: jaarlijks een hoofdlijnendebat.
  • Grenzen aan de leenmogelijkheden (ten opzichte van waarde huis en inkomen).
  • De overheid moet in uitzonderlijke gevallen kredietmogelijkheden kunnen beperken.
  • Koerswijziging: doorstroming bevorderen in plaats van alleen eigenwoningbezit stimuleren.
  • Hypotheekverstrekkers moeten minder afhankelijk worden van de internationale kapitaalmarkt. Pensioenfondsen kunnen hier een rol spelen. Meer concurrentie nodig tussen hypotheekverstrekkers.
  • Meer en beter bouwen naar behoefte. De rijksoverheid moet aanspreekbaar zijn op de bouwproductie. Lokale partijen moeten meer openstaan voor particulier opdrachtgeverschap.
  • Meer concurrentie noodzakelijk op de bouwmarkt. Recht op zelfrealisatie moet onder de loep worden genomen. Openbaar aanbesteden moet de norm worden.
  • Bouwregels meer toepassen op basis van vertrouwen. Experimenten met regelvrij bouwen uitbreiden. Energiekosten integraal onderdeel woonlasten.
  • Prijskwaliteitverhouding tussen huur- en koopsector moet verbeteren.
  • De consument meer centraal: zowel in hypotheekmarkt als in woningbouwmarkt.
  • Betere informatiepositie en daadwerkelijke invloed.

Meer over